Preskoči na sadržaj
Meni

Izdanje br. 08 Nekretnine

Šta mora da ima sajt agencije za nekretnine

Svaka nekretnina na sajtu agencije je oglas, a zakon kaže da oglas posrednika sadrži poslovno ime, broj upisa u Registar posrednika, cenu, lokaciju, površinu i strukturu, i da se ne oglašava nepokretnost bez ugovora o posredovanju. Kupac i prodavac uz to traže proviziju, opšte uslove i dokaz da je agencija upisana.

Anatomija · 9 delova

Anatomija sajta agencije za nekretnine

Oznaka Propis znači da podatak traži zakon ili pravilnik; izvori su u okviru ispod. Oznaka Praksa znači da propis to ne traži, ali posetioci traže.

  1. Poslovno ime i broj iz Registra posrednika

    U zaglavlju ili podnožju svake strane, uz link na javni registar, da posetilac proveri upis za minut.

    Propis

  2. Strana za svaku nekretninu

    Cena, lokacija, površina i struktura, uz fotografije i opis. Blok sa poslovnim imenom i brojem iz registra je deo šablona, pa ga nijedan oglas ne preskoči.

    Propis

  3. Samo nepokretnosti sa ugovorom

    Na sajtu stoje samo nepokretnosti za koje agencija ima ugovor o posredovanju. Kad posao završi ili ugovor istekne, oglas se skida.

    Propis

  4. Opšti uslovi i posrednička naknada

    Naknada ili način obračuna, poslovi za koje se plaća i troškovi dodatnih usluga. Zakon traži da uslovi budu istaknuti u poslovnom prostoru, a na sajtu ih kupci traže pre prvog poziva.

    Praksa

  5. Agenti sa položenim ispitom

    Imena agenata i podatak da imaju uverenje o položenom stručnom ispitu. Reč „licenca“ zakon ne koristi.

    Praksa

  6. Strana za vlasnike

    Kako izgleda posredovanje, šta sadrži ugovor, kada se plaća naknada i šta vlasnik treba da pripremi.

    Praksa

  7. Pretraga i filteri

    Lokacija, cena, površina, struktura i vrsta posla, prodaja ili zakup, sa adresom strane koja pamti izbor.

    Praksa

  8. Forma za kupce i forma za vlasnike

    Kupac pita za konkretnu nekretninu, vlasnik nudi svoju. To su dva različita upita, sa različitim poljima.

    Praksa

  9. Podaci o firmi i privatnost

    Naziv, sedište, PIB, podaci o upisu i kontakt sa mejlom, uz politiku privatnosti za podatke iz upita.

    Propis

Izvori

Šta kaže propis

Provereno:

  1. Posreduje samo upisan posrednik

    Posredovanjem sme da se bavi samo privredno društvo ili preduzetnik upisan u Registar posrednika, a posredovanje bez upisa je zabranjeno. Posao obavlja lice sa položenim stručnim ispitom, koje dobija uverenje. Zakon ne koristi reč „licenca“.

    Zakon o posredovanju u prometu i zakupu nepokretnosti („Sl. glasnik RS“, br. 95/2013, 41/2018 i 91/2019), čl. 4, 11 i 12

  2. Registar je javan

    Registar posrednika je javan, a uvid u njega je besplatan.

    Zakon o posredovanju u prometu i zakupu nepokretnosti, čl. 7

  3. Šta sadrži oglas

    Oglas posrednika sadrži poslovno ime, broj upisa u Registar posrednika, cenu, lokaciju, površinu i strukturu nepokretnosti. Zabranjeno je oglašavati nepokretnost bez ugovora o posredovanju. Zakon govori o oglašavanju uopšte, a internet posebno ne pominje.

    Zakon o posredovanju u prometu i zakupu nepokretnosti, čl. 18

  4. Opšti uslovi poslovanja

    Opšti uslovi sadrže naknadu ili način njenog obračuna, poslove za koje se plaća i troškove dodatnih usluga, i ističu se na vidnom mestu u poslovnom prostoru. Objavu na sajtu zakon ne propisuje; ako se ugovor zaključuje onlajn, važe i pravila Zakona o elektronskoj trgovini (čl. 12–13).

    Zakon o posredovanju u prometu i zakupu nepokretnosti, čl. 28

  5. Ugovor i naknada

    Ugovor o posredovanju sadrži broj upisa posrednika u registar. Deo naknade ne naplaćuje se unapred.

    Zakon o posredovanju u prometu i zakupu nepokretnosti, čl. 15 i 20

  6. Oglas tek posle rešenja o upisu

    Delatnost koja se obavlja samo na osnovu akta državnog organa ne oglašava se pre tog akta. Za posrednika je to rešenje o upisu u Registar posrednika, a sa radom sme da počne od dana rešenja.

    Zakon o oglašavanju („Sl. glasnik RS“, br. 6/2016 i 52/2019), čl. 7 st. 2; Zakon o posredovanju u prometu i zakupu nepokretnosti, čl. 4

  7. Podaci o firmi stalno dostupni

    Naziv, sedište, kontakt sa elektronskom adresom, podaci o upisu u registar i PIB moraju biti neposredno i stalno dostupni.

    Zakon o elektronskoj trgovini („Sl. glasnik RS“, br. 41/2009, 95/2013 i 52/2019), čl. 6 st. 1

Ovo nije pravni savet; propis je proveren 28.09.2026, pre odluke proverite sa nadležnim organom ili advokatom.

Obaveze ove delatnosti u tabeli po delatnostima

Svaka nekretnina je oglas

Član zakona o oglasu posrednika internet posebno ne pominje, ali svaka strana nekretnine na sajtu je oglas, pa pravila za oglas važe i tu. Praktično:

  • na svakoj strani nekretnine isti blok sa poslovnim imenom i brojem iz Registra posrednika, ugrađen u šablon, a ne dopisan ručno;
  • na sajtu samo nepokretnosti sa važećim ugovorom o posredovanju;
  • opšti uslovi i naknada i na sajtu, iako zakon traži samo isticanje u poslovnom prostoru, jer ih kupci i prodavci traže pre prvog poziva;
  • link na javni Registar posrednika, koji je radio pri proveri 28.09.2026;
  • tačan rečnik: „položen stručni ispit“, a ne „licenca“.

Ovo nije pravni savet; propis je proveren 28.09.2026, a pre odluke proverite sa nadležnim organom ili advokatom.

Oglas koji se sam održava

Najčešći problem sajta agencije nije dizajn nego zastareo sadržaj. Nekretnina koja je prodata pre dva meseca i dalje stoji u ponudi, kupac zove, a agencija objašnjava. Kad je ugovor o posredovanju uslov za oglas, sajt treba da ima jednostavan način da se nekretnina skine čim posao završi ili ugovor istekne, a ne da to zavisi od toga da li se neko setio.

Isto važi za podatke u oglasu. Ako se cena promeni, menja se na jednom mestu i istog dana, jer kupac poredi oglas na sajtu sa oglasom na portalima.

Lični sajt agenta

Agentu koji radi samostalno ili uz veću agenciju ne treba portal sa pretragom. Treba mu strana koja predstavlja njega. Jedan sajt koji sam radio je takav primer: to nije portal sa oglasima, nego strana o agentu koji radi u inostranstvu, dok deo ljudi kojima pomaže ima nekretninu u Srbiji.

Prvi ekran zato odmah povezuje dve lokacije i kaže kada je agent dostupan u vremenskoj zoni posetioca. Profil i način rada dolaze pre ponude, jer kod lične usluge poverenje u osobu dolazi pre spiska mogućnosti. Kontakt ide direktnim kanalima, bez forme i naloga, jer je sledeći korak razgovor.

Ako izdajete smeštaj na dan, pravila su u izdanju o smeštaju, a za ugovore koji se zaključuju preko sajta korisno je izdanje o web prodavnicama. Za propise u drugim delatnostima pogledajte tabelu obaveza.

Česte greške

  • Oglas bez broja upisa u Registar posrednika.
  • Nekretnine koje su prodate ili izdate i dalje stoje u ponudi.
  • Provizija „po dogovoru“, bez opštih uslova koji kažu kako se računa.
  • Naplata dela naknade unapred.
  • „Licencirani agent“ umesto tačnog podatka o položenom stručnom ispitu.

Pitanja

  • Šta mora da piše u oglasu za nekretninu?

    Oglas posrednika sadrži poslovno ime, broj upisa u Registar posrednika, cenu, lokaciju, površinu i strukturu nepokretnosti (Zakon o posredovanju u prometu i zakupu nepokretnosti, čl. 18). Isti član zabranjuje oglašavanje nepokretnosti bez ugovora o posredovanju. Na sajtu je najjednostavnije da blok sa poslovnim imenom i brojem iz registra bude deo šablona svake strane nekretnine.

  • Da li agencija mora da objavi opšte uslove poslovanja na sajtu?

    Zakon traži da opšti uslovi postoje i da budu istaknuti na vidnom mestu u poslovnom prostoru (čl. 28), a objavu na sajtu ne propisuje. Kupci i prodavci ih ipak traže pre prvog poziva, pa je strana sa opštim uslovima i naknadom korisna. Ako se ugovor zaključuje preko sajta, važe i pravila Zakona o elektronskoj trgovini.

  • Gde se proverava da li je agencija upisana u Registar posrednika?

    U javnom Registru posrednika koji vodi Ministarstvo unutrašnje i spoljne trgovine, na registar.must.gov.rs. Registar je javan i uvid je besplatan (čl. 7). Broj upisa stoji i u svakom oglasu i u ugovoru o posredovanju.

  • Da li postoji „licenca“ za agenta za nekretnine?

    Zakon ne koristi reč „licenca“. Posreduje firma ili preduzetnik upisan u Registar posrednika, a posao obavlja lice sa položenim stručnim ispitom, koje dobija uverenje (čl. 4, 11 i 12). Na sajtu je tačnije napisati da agent ima položen stručni ispit nego „licencirani agent“.

  • Kada se plaća provizija agenciji?

    Zakon kaže da se deo naknade ne naplaćuje unapred (čl. 20), a visinu ili način obračuna naknade i poslove za koje se plaća određuju opšti uslovi (čl. 28) i ugovor o posredovanju. Tačan trenutak plaćanja zato na sajtu treba napisati istim rečima kao u opštim uslovima agencije.

Sajt koji ovo ima od prvog dana

Pošaljite upit sa nazivom delatnosti i onim što već imate: domen, tekstove, fotografije. Odgovaram predlogom, a cena i rok stoje u pisanoj ponudi.

Pošaljite upit ili pozovite +381 61 224 8989

Pročitajte i