Preskoči na sadržaj
Meni

Izdanje br. 02 Smeštaj

Šta mora da piše na sajtu apartmana, vile ili seoskog domaćinstva

Na sajtu smeštaja vrsta objekta mora da bude navedena tačno kako piše u rešenju ili prijavi, a kod kategorisanih objekata i kategorija iz rešenja; cene se ističu u dinarima. Gost uz to traži šta ulazi u cenu, da li se boravišna taksa plaća posebno i kako se stiže, a forma za upit treba jasno da kaže da nije potvrđena rezervacija.

Anatomija · 10 delova

Anatomija sajta apartmana, vile ili seoskog domaćinstva

Oznaka Propis znači da podatak traži zakon ili pravilnik; izvori su u okviru ispod. Oznaka Praksa znači da propis to ne traži, ali posetioci traže.

  1. Mesto i vrsta smeštaja u prvom ekranu

    Gde je, šta je i za koliko ljudi: „četiri apartmana na Divčibarama“ kaže više od prideva. Vrsta objekta u naslovu je ona iz rešenja ili prijave.

    Propis

  2. Strana ili blok za svaku jedinicu

    Kapacitet, ležajevi, oprema i fotografije za svaki apartman ili sobu posebno, uz zajedničku stranu na kojoj gost može da ih uporedi.

    Praksa

  3. Cene po sezoni i šta ulazi u cenu

    Cena u dinarima po noćenju ili po jedinici, po sezonama, uz jasno šta je uključeno: taksa, doručak, parking, ljubimci. Objavljene cene obavezuju ugostitelja.

    Propis

  4. Kategorija iz rešenja

    Zvezdice samo ako postoji rešenje o kategorizaciji, i to baš onoliko koliko piše u njemu. Reč „hotel“ u imenu tek posle kategorizacije.

    Propis

  5. Upit sa datumima koji nije rezervacija

    Forma traži datume, broj gostiju, jedinicu i kontakt, a uz nju piše da je to upit i da termin potvrđuje domaćin.

    Praksa

  6. Kućni red, dolazak, odlazak i otkazivanje

    Vreme dolaska i odlaska, pravila boravka i uslovi otkazivanja, napisani pre upita. Za smeštaj ugovoren za određene datume zakonskog prava na odustanak nema.

    Propis

  7. Kako se stiže

    Mapa i tekst sa uputstvom, posebno kad je objekat van grada: poslednji kilometri puta, parking i gde se preuzima ključ.

    Praksa

  8. Okolina i razlog za duži boravak

    Šta može da se obiđe, gde se jede i šta radi u kojoj sezoni. Gost tako planira dan pre nego što stigne.

    Praksa

  9. Drugi jezik za strane goste

    Engleska verzija sa istim rasporedom i istim podacima. Obaveštenja za goste su na srpskom, a strani jezik ide kao dodatak.

    Propis

  10. Podaci o ugostitelju i privatnost

    Ko izdaje smeštaj, sa adresom, telefonom i mejlom; firma dodaje sedište, PIB i podatke o upisu u registar. Politika privatnosti kaže šta se radi sa podacima iz upita.

    Propis

Izvori

Šta kaže propis

Provereno:

  1. Kategorizacija pre početka rada

    Hotele, motele, turistička naselja, pansione i kampove kategoriše Ministarstvo, a kuće, apartmane, sobe i seoska turistička domaćinstva opština. Rešenje se pribavlja pre početka rada, zahtev se podnosi preko Centralnog informacionog sistema (eTurista), a rešenje važi tri godine. Nekategorisani objekti, kao hostel, vila, etno kuća ili salaš, prijavljuju se opštini pre početka rada.

    Zakon o ugostiteljstvu („Sl. glasnik RS“, br. 17/2019), čl. 12 i 17–20

  2. Ko sme da izdaje kao fizičko lice

    Fizičko lice sme da izdaje samo u domaćoj radinosti (kuća, apartman, soba) i u seoskom turističkom domaćinstvu, do 30 ležaja i 30 gostiju, kao vlasnik ili suvlasnik i uz rešenje. Izdavanje kuće, stana, sobe ili ležaja do 30 dana je ugostiteljska usluga smeštaja.

    Zakon o ugostiteljstvu („Sl. glasnik RS“, br. 17/2019), čl. 30–32 i 35

  3. Tačna vrsta objekta i kategorija, i na internetu

    U pisanom, govornom, vizuelnom ili elektronskom obaveštavanju ugostitelj tačno koristi vrstu objekta, a kod kategorisanih i kategoriju iz rešenja. Obaveštava istinito i neobmanjujuće o vrsti usluge, načinu pružanja i ceni i pridržava se objavljenih cena. Obaveštenja za goste su na srpskom jeziku, a strani jezik je dodatak.

    Zakon o ugostiteljstvu („Sl. glasnik RS“, br. 17/2019), čl. 7 st. 1 t. 9, 10 i 13 i čl. 8

  4. „Hotel“ i zvezdice tek posle rešenja

    Reč koja označava vrstu objekta koji se kategoriše, na primer „hotel“, ne sme da bude u nazivu pre kategorizacije. Kategorija se označava sa jednom do pet zvezdica.

    Zakon o ugostiteljstvu („Sl. glasnik RS“, br. 17/2019), čl. 6; Pravilnik o standardima za kategorizaciju („Sl. glasnik RS“, br. 83/2016 i 30/2017)

  5. Boravišna taksa

    Taksu plaća gost za svaki dan boravka, a naplaćuje je davalac smeštaja uz smeštaj i iskazuje posebno na računu. Fizičko lice u domaćoj radinosti plaća godišnji iznos i taksu na računu ne iskazuje. Deca do 7 godina su oslobođena, a od 7 do 15 godina plaćaju pola. Iznos određuje opština; od 15.10.2026. rasponi su 190–240 dinara dnevno za mesta I kategorije, 150–200 za II, 110–170 za III i 90–140 za IV.

    Zakon o ugostiteljstvu („Sl. glasnik RS“, br. 17/2019), čl. 70–74; rasponi: uredba Vlade, „Sl. glasnik RS“, br. 90/2026

  6. Odustanak i cena sa dažbinama

    Za smeštaj ugovoren za određene datume nema zakonskog prava na odustanak, i to se gostu kaže pre rezervacije. Cena u ponudi obuhvata poreze i druge dažbine.

    Zakon o zaštiti potrošača („Sl. glasnik RS“, br. 35/2026), čl. 19, čl. 27 st. 1 t. 6 i čl. 38 t. 12

  7. Cena u dinarima, evro kao izbor

    Cena se ističe u dinarima. Strana valuta je dozvoljena samo u izuzecima, na primer na sajtu usmerenom i na strane goste, sa izborom valute, gde posetilac iz Srbije prvo vidi dinare.

    Zakon o trgovini („Sl. glasnik RS“, br. 52/2019 i 35/2026), čl. 35 st. 14–18

  8. Oglas pre rešenja

    Delatnost koja se po zakonu obavlja samo na osnovu dozvole ili drugog akta državnog organa ne sme da se oglašava dok taj akt nije izdat. Za kuću, apartman, sobu i seosko domaćinstvo taj akt je rešenje o kategorizaciji, bez koga se ne počinje sa radom. Zakon o ugostiteljstvu posebnu zabranu oglasa nema, pa je primena ovog pravila na konkretan objekat stvar tumačenja.

    Zakon o oglašavanju („Sl. glasnik RS“, br. 6/2016 i 52/2019), čl. 7 st. 2; Zakon o ugostiteljstvu, čl. 18 i 31

  9. Podaci o firmi stalno dostupni

    Naziv, sedište, kontakt sa elektronskom adresom, podaci o upisu u registar i PIB moraju biti neposredno i stalno dostupni.

    Zakon o elektronskoj trgovini („Sl. glasnik RS“, br. 41/2009, 95/2013 i 52/2019), čl. 6 st. 1

Ovo nije pravni savet; propis je proveren 28.09.2026, pre odluke proverite sa nadležnim organom ili advokatom.

Obaveze ove delatnosti u tabeli po delatnostima

Šta iz propisa ide na sajt

Iz okvira iznad izlazi kratak spisak za svaku stranu sajta smeštaja:

  • vrsta objekta i broj zvezdica samo onako kako piše u rešenju ili prijavi, i u naslovu strane i u opisu koji Google prikazuje u rezultatima;
  • „hotel“ u imenu tek posle kategorizacije;
  • cene u dinarima, a evro kao dodatni izbor za strane goste;
  • uz cenu napisano da li je boravišna taksa uključena i ko je oslobođen;
  • uslovi otkazivanja napisani pre upita, jer zakonskog prava na odustanak nema;
  • u pravilima boravka napomena da je za prijavu gosta potrebna lična isprava.

Ovo nije pravni savet; propis je proveren 28.09.2026, a pre odluke proverite sa nadležnim organom ili advokatom.

Upit nije rezervacija

Kad objekat nema kalendar koji se sam ažurira, domaćin proverava termin, javlja se i tek onda je dogovor gotov. Sajt to treba da kaže otvoreno, jer gost koji misli da je rezervisao, a nije, dolazi sa pogrešnim očekivanjem.

Villa Bella Vista zato na svakom važnom mestu piše da upit nije potvrđena rezervacija, a vlasnica termin potvrđuje lično. Forma traži samo ono što je domaćinu potrebno za odgovor: datume, broj gostiju, željeni apartman i kontakt.

Iza forme stoji i jedna nevidljiva odluka. Upit se prvo upiše u bazu na serveru, pa tek onda šalje obaveštenje. Ako mejl u tom trenutku ne prođe, upit ostaje u redu za ponovni pokušaj, a gost ne mora ništa da kuca ponovo.

Kad je smeštaj van grada

Za objekat u selu ili na planini adresa sama po sebi malo znači. Kanjon Uvac zato ima posebnu stranu za dolazak, sa mapom i praktičnim uputstvima, jer je domaćinstvo van gradskog rastera i precizno vođenje važnije je od opšte adrese.

Isti sajt ne staje na sobama. Domaća hrana, vidikovac Molitva i krstarenje kanjonom imaju svoje sadržaje, pa gost može da isplanira dan pre dolaska. Za smeštaj van grada to je i razlog za duži boravak.

Jedna strana ili više strana

Za jednu kuću ili jedan apartman jedna dobro složena strana je dovoljna. Kuća Kranjanac vodi gosta redom kroz prostor, od ulaza do dvorišta, pa tek onda pokazuje cene i kontakt. Za više jedinica bolja je posebna strana za svaku, kao kod Ville Bella Vista, uz zajednički pregled za poređenje.

Ako smeštaj izdajete preko agencije, pogledajte i izdanje o agencijama za nekretnine; ako uz sobe imate i restoran, izdanje o restoranima. Propisi za svih dvanaest delatnosti skupljeni su u tabeli obaveza, a svih pet sajtova smeštaja iz portfolija je među primerima.

Česte greške

  • Cene samo u evrima, bez dinara.
  • Reč „hotel“ u nazivu ili naslovu strane pre kategorizacije.
  • Zvezdice bez rešenja ili više zvezdica nego što piše u rešenju.
  • Vrsta objekta u naslovu ili opisu drugačija od one iz rešenja ili prijave.
  • Dugme „Rezerviši“ koje samo šalje poruku, a gost misli da je termin potvrđen.
  • Cena bez podatka da li je boravišna taksa uključena.
  • Fotografije bez zadatih mera, pa se strana pomera dok se učitava.

Iz prakse

Primeri iz prakse

Sajtovi koje sam napravio i šta tačno pokazuju. Uz svaki je studija slučaja sa više detalja.

Strana sa apartmanima na sajtu Villa Bella Vista, snimak ekrana

Divčibare

Villa Bella Vista

  • Četiri apartmana; svaki ima zasebnu stranu, uvodnu fotografiju i galeriju, a zajednička strana služi za poređenje.
  • Forma traži datume, broj gostiju, željeni apartman i kontakt.
  • Na svakom važnom mestu piše da upit nije potvrđena rezervacija; termin lično potvrđuje vlasnica.
  • Upit se prvo čuva u bazi i ostaje u redu za ponovni pokušaj kad obaveštenje ne može odmah da ode.
  • Mere slika su unapred poznate, pa se sadržaj ne pomera dok se učitava.

Mobilna ocena 98 od 100, mereno 24.09.2026

Studija: Villa Bella Vista

Strana o smeštaju u vikendicama na sajtu Kanjon Uvac, snimak ekrana

Družinići, Sjenica

Kanjon Uvac

  • Seosko-turističko domaćinstvo sa pet vikendica, svaka sa svojim imenom u ponudi.
  • Zajednički prostori, broj ležajeva i cenovnik objašnjeni su uz fotografije.
  • Posebna strana za dolazak povezuje mapu i praktična uputstva.
  • Domaća hrana, vidikovac Molitva i krstarenje kanjonom imaju svoje sadržaje.

Mobilna ocena 95 od 100, mereno 24.09.2026

Studija: Kanjon Uvac

Početna strana sajta Kuća Kranjanac, snimak ekrana

Boljevac

Kuća Kranjanac

  • Jednostrani sajt na srpskom i engleskom, sa istim rasporedom i istim fotografijama.
  • Snimak i fotografije vode posetioca kroz kuću redom: ulaz, dnevni kutak, sobe, kuhinja, terasa i dvorište.
  • Cene i kontakt dolaze posle obilaska, kada gost već zna šta dobija.
  • Sajt stoji na mom poddomenu, ne na sopstvenom domenu objekta.

Mobilna ocena 100 od 100, mereno 24.09.2026

Studija: Kuća Kranjanac

Pitanja

  • Šta mora da piše u oglasu i na sajtu za apartman?

    Zakon o ugostiteljstvu traži da se u svakom obaveštavanju, pa i elektronskom, tačno koristi vrsta objekta, a kod kategorisanih i kategorija iz rešenja (čl. 7 st. 1 t. 9), i da podaci o usluzi i ceni budu istiniti (t. 10). Cene se ističu u dinarima (Zakon o trgovini, čl. 35). Obavezu da na sajtu stoji broj rešenja ili ID iz eTuriste nisam našao u zakonu.

  • Sme li se na sajtu oglašavati smeštaj koji nije kategorisan?

    Kuća, apartman, soba i seosko domaćinstvo ne smeju da počnu sa radom bez rešenja o kategorizaciji (Zakon o ugostiteljstvu, čl. 18 i 31). Zakon o oglašavanju zabranjuje oglašavanje delatnosti za koju je potreban akt državnog organa dok taj akt nije izdat (čl. 7 st. 2). Posebne zabrane oglasa u Zakonu o ugostiteljstvu nema, pa je primena na konkretan objekat tumačenje; sigurnije je da sajt ide uživo tek sa rešenjem.

  • Da li cena na sajtu mora da uključi boravišnu taksu?

    Propis to ne kaže izričito. Zakon o zaštiti potrošača traži da cena u ponudi obuhvati poreze i druge dažbine (čl. 19), a Zakon o ugostiteljstvu da se taksa iskazuje posebno na računu (čl. 70–74). Najjasnije je da uz cenu piše da li je taksa uključena, koliko iznosi u vašem mestu i ko je oslobođen.

  • Da li forma na sajtu sme da izgleda kao rezervacija?

    Ako forma samo šalje upit, ne treba da se zove „Rezerviši“ niti da gostu javi da je termin potvrđen. Zakon o ugostiteljstvu traži istinito i neobmanjujuće obaveštavanje o načinu pružanja usluge (čl. 7 st. 1 t. 10). Villa Bella Vista na svakom važnom mestu piše da upit nije potvrđena rezervacija.

  • Mogu li da imam sopstveni sajt i ostanem na platformama za rezervacije?

    Možete. Platforme donose goste koji vas još ne znaju, a sajt je mesto za one koji vas traže po imenu ili se vraćaju. Pazite da vrsta objekta i kategorija budu iste svuda i da se pridržavate cena koje ste objavili, na svakom mestu.

Sajt koji ovo ima od prvog dana

Pošaljite upit sa nazivom delatnosti i onim što već imate: domen, tekstove, fotografije. Odgovaram predlogom, a cena i rok stoje u pisanoj ponudi.

Pošaljite upit ili pozovite +381 61 224 8989

Pročitajte i